“十四五”时期是我国房地产行业发展的重要转折阶段。行业在经历长期高速增长后进入深度调整，过去20多年形成的传统的高负债、高杠杆发展模式逐渐难以为继。面对人口结构调整与城镇化边际效应递减的趋势，2023年7月24日，中央政治局会议审时度势提出了适应新形势的战略要求
而近期发布的“十五五”规划建议对房地产行业的战略要求呈现出鲜明的分层次特征。一是“刮骨疗伤”，处理“十四五”期间及以前行业发展带来的风险问题，“提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”
二是“整装待发”，为行业发展指明新的方向，“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给”，“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”等
在“新模式、新思路”的引领下，房地产行业有望涅槃重生、回归本源，伴随中国经济迈向高质量发展新阶段。自1998年住房制度改革以来，房地产业在改善居民居住条件、拉动经济增长方面发挥了重要作用。但随着人口结构和经济形势的变化，行业高速增长期已结束
当前房地产业风险并非简单的周期性波动，而是资产负债表衰退风险在房地产领域的集中显现。过去20多年，房地产行业形成了极具时代特征的“高负债-高增长”模式，即依靠市场上行红利掩盖底层运营风险
在这种模式下，房企通过“高杠杆、高周转、高负债”快速扩张，居民部门通过按揭贷款加杠杆购房，地方政府依赖土地出让金维持财政运转，三方共同推高了资产价格，也积累了较高的风险。当前行业面临的严峻挑战在于，当资产端的房价与地价进入下行周期，负债端的银行贷款、房企债券等债务却具有刚性
这种估值下行与债务刚性的错配，直接导致了微观主体资产负债表的实质性受损。此时，微观主体的经营目标从“利润最大化”转向“风险最小化”，利用后续经营收入偿还债务，而非进行新的投资；资产价格的缩水不仅引发了社会各界对行业前景的担忧，还通过财务杠杆效应进一步放大了居民财富的缩水，抑制了全社会的内需潜力
在去风险的过程中，必须高度警惕合成谬误带来的负面反馈。当市场预期下行时，前期经营激进的房企从个体理性出发，会倾向于通过大幅折价抛售资产、收缩投资来回笼资金以偿还债务，而其他房企则被逼跟进
房地产业占GDP的比重已由1998年的4.5%上升至2025年的6.2%1，其支柱定位长期不变，但可以通过剥离其过度承载的经济与社会功能，逐步降低其对系统性风险的传导。例如，通过使租售比、房价收入比回归合理水平、控制空置率等方式，将风险限定在可控范围；让房地产回归居住属性，剥离金融投机与增长包袱
三、“弃旧路、走新路”是新形势下的必然选择。从短缺经济中崛起的中国房地产业牢牢把握解决中国百姓不够住的这一历史命题，各参与方均以拉动投资为主要手段推动行业发展并带动经济增长
我国人均城镇住宅建筑面积由1998年的18.7平方米上升到2023年的超过40平方米，以美国六分之一的人均GDP实现了三分之二的人均住房面积